深圳市住建局、中国人民银行深圳市中心支行联合发布房地产新政,在购房资格、企业购房限制、房贷利率三方面打出组合拳,自9月6日起正式施行。
根据新政,非深户即便未缴满1年社保或个税,也可在罗湖、龙岗等多个区域限购2套住房;盐田、大鹏新区完全取消购房资格审核;企业购房限制大幅放宽,非核心区域无需资格审核;房贷利率不再区分首套与二套,由银行自主定价。
今年6月,广州宣布全面取消限购、限售、限价,8月北京、上海也优化调整了楼市政策,至此,一线城市均完成了新一轮松绑。
9月6日上午,广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《每日经济新闻》记者分析称,深圳的政策力度比京沪更大,外围区域退出限购略超预期。
“吸引外地人群购房”
每经记者注意到,此次新政最显著的变化是对购房资格和套数实行分区差异化调整,将深圳楼市划分为多个梯度区域,放松力度从核心区向外围逐步加大。
具体来看,在罗湖、宝安(不含新安街道)、龙岗、龙华、坪山、光明等区域,深圳户籍居民家庭,或非深户但在购房前连续缴纳1年以上社保或个税的家庭,购买商品住房不限套数,彻底打破此前的套数限制。
即便是未满足1年社保或个税要求的非深户家庭,也可在上述区域购买2套住房,这一政策对灵活就业人群、短期来深发展者更为友好。
而在此次新政之后,盐田区和大鹏新区成为“完全放开区”,新政明确不再审核任何购房资格,无论户籍、社保状态如何,均可直接购房,意味着这两个区域彻底退出限购行列。
此外,成年单身人士购房政策同步调整,新政实施后将按照居民家庭标准执行限购政策,消除了此前单身人士与家庭在购房套数上的差异。
李宇嘉提到,新政将罗湖纳入非核心城区放松范围,且远郊区完全退出限购,限购区域仅收缩至福田、南山和宝安新安街道,范围大幅缩小,政策力度超过京沪。
“此次退出限购,一方面看好未来需求,即经过前期充分调整,部分人群认为价格已经触底或进入探底阶段;另一方面可以吸引外地人群购房。当然,也可能会对环深圳都市圈形成虹吸效应,这一点需要引起重视。”李宇嘉分析称。
上海易居房地产研究院副院长严跃进则表示,与去年仅放松社保要求、仍限1套的政策相比,此次非核心区域“不限套数”的调整,将更有效释放改善型和多套购房需求。
预计外围区域交易量大增
除个人购房政策外,新政对企业购房限制的放宽和房贷利率机制的调整,同样成为激活市场的重要抓手。
在企业购房方面,新政明确企事业单位因生产经营需要可在全市范围内购买商品住房,但实行“核心区有条件、非核心区全放开”原则。
新政提到,在福田、南山、宝安新安街道购房,需满足企业设立满1年、累计缴纳税款100万元、员工人数10人及以上三个条件。
而在其他区域购房,则无需审核资格,彻底放开限制。
对比政策前后,核心区企业从“无购房资格”变为“有条件准入”,非核心区则取消了此前的年限、税款、员工数量限制,大大降低了企业购房门槛。
严跃进分析称,龙华、龙岗、光明等区域企业密集,员工住房需求旺盛,企业购房限制的放开将直接转化为实际购房需求,尤其对新房去化形成支撑。
李宇嘉则认为,此举旨在鼓励企业扎根深圳,同时为住房市场释放增量,缓解当前市场低迷态势。
房贷利率也将迎来重要调整。各银行不再区分首套与二套住房,可根据市场利率定价自律机制、自身经营状况及客户风险,自主确定每笔商业性个人住房贷款的利率。
此前,深圳首套房贷利率为LPR-45BP,二套为LPR-5BP,调整后二套利率理论上可降低40个基点。
在李宇嘉看来,深圳房价经过4年多调整,部分区域商业公寓及二手房价格已腰斩,300万元以下二手房交易占比近三成,叠加限购、限贷放松,刚需入场门槛大幅降低。
严跃进则预测,在“金九银十”窗口期,新政将推动外围区域交易量环比增长超40%,其中30%来自新增套数需求,为深圳楼市止跌回稳注入关键动力。
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